극단적인 공급 없이는 서울 아파트 가격 안정 어렵다

2025년 서울 아파트 가격은 가파르게 상승 하였습니다. 대출 규제 강화나 세제 개편 같은 전통적 수단으로는 단기간 내 시장을 안정시키기 어렵다는 현실이 반복되고 있습니다. 특히 수요가 공급을 훨씬 앞서 달리는 서울이라는 한정된 공간에서는 규제만으로 수요를 억제하는 데 한계가 분명합니다. 따라서 근본적 해법은 공급이며, 그 규모와 속도가 기존 정책 수준을 넘어서는 과감한 대책이 필요한 상황입니다.

 

기존 정책의 한계

대출 규제나 보유세·양도세 강화 같은 정책은 투기적 수요를 억제하는 데 일부 효과가 있지만, 실수요와 투자수요를 완전히 분리하거나 장기적 주택 부족을 해소하지는 못합니다. 규제가 반복될수록 수요의 일부는 억제되지만, 공급 부족이라는 구조적 문제는 여전히 남아 있기 때문에 가격 상승 압력을 유지합니다. 특히 서울은 토지 희소성이 매우 높아 단순한 수요관리만으로 시장을 장기간 안정화시키기 어렵습니다.

 

왜 극단적인 공급이 필요한가

근본적으로 가격을 안정시키려면 수요를 충족시킬 수 있는 실물 주택이 충분히 공급돼야 합니다. 이는 단순히 몇 천 가구를 추가하는 수준이 아니라, 주거 취약 계층과 실수요를 효과적으로 흡수할 수 있을 만큼의 대규모 공급을 의미합니다. 공급의 양과 속도가 시장 기대를 바꿔야만 투자 수요의 수익 전망이 약화되어 가격 상승 추세를 꺾을 수 있습니다.

녹지와 유휴부지의 활용 방안

서울 도심에는 공원·녹지, 개발이 제한된 유휴부지, 공공시설 부지 등이 존재합니다. 이러한 공간을 재검토해 일부를 주택 공급에 투입하는 것은 현실적인 선택지입니다. 단지 없애기식 접근이 아니라, 용도 전환·복합개발·고밀도 개발을 통해 주거와 공공성을 동시에 고려하는 설계가 필요합니다. 예컨대 공원 일부를 통째로 제거하기보다, 기존 녹지의 일부 구역을 고층 주거·복합시설로 전환하고, 나머지 녹지는 연계된 녹지축으로 재구성하는 방식으로 접근할 수 있습니다.

환경 우려에 대한 반론과 대응

녹지 축소는 분명 환경·생태적 우려를 동반합니다. 이러한 우려는 타당하며, 무조건적인 녹지 훼손은 지양해야 합니다. 다만 도심 생활의 편의와 쾌적함을 동시에 누리려는 기대는 현실적 한계가 존재합니다. 따라서 도심 공급 확대 시에는 녹지 보전 가치가 높은 구역은 최대한 보호하되, 상대적으로 보전 가치가 떨어지는 녹지는 과감한 고밀도 개발을 진행해야 합니다.

도심 거주자와 쾌적 환경을 원하는 사람들 사이의 선택

도심의 높은 접근성과 인프라를 누리고자 하는 수요자는 계속 존재합니다. 도심의 고밀도 개발을 통해 이러한 수요를 충족해주어야 합니다. 반면 쾌적한 녹지 환경을 최우선으로 하는 수요자들은 서울 외곽 지역으로 이동하여 생활하는 것이 현실적입니다. 이는 개인의 주거 우선순위에 따른 자연스러운 분화입니다. 정책은 이 같은 선택지를 명확히 제시해야 합니다. 도심의 인프라를 누리면서 쾌적한 환경까지 추구하는 것인 지나친 욕심일 수 있습니다.

실행을 위한 고려사항

공급 확대는 단순한 토지 용도 전환으로 끝나지 않습니다. 교통·교육·보건 등 인프라 확충, 기존 주민에 대한 보상과 이주대책, 생태 복원과 도시녹지 연결성을 고려한 설계가 병행되어야 합니다. 또한 시민 설득과 정치적 합의 과정이 필수적입니다. 속도와 규모를 확보하되, 사회적 갈등을 최소화하는 세심한 정책 설계가 필요합니다.

 

마무리

서울의 부동산 문제는 규제로만 해결될 수 없습니다. 구조적 공급 부족을 해소하지 못하면 가격은 계속해서 오를 가능성이 큽니다. 따라서 논란의 여지를 만들 수 있지만 실효성 있는 극단적인 공급 방안을 진지하게 검토해야 합니다. 녹지와 환경을 무조건 희생하자는 주장은 아니지만 도심 주거의 편의와 쾌적성에 대한 요구가 충돌할 때는 현실적 선택과 균형 잡힌 보완책을 통해 시장 안정과 공공복리를 함께 추구하는 방향으로 나아가야 합니다.